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Steuern / Einkommensteuer 
Donnerstag, 12.05.2022

Zur Berücksichtigung der Kosten für die Ablösung eines Wohnrechts in einem Mietwohngrundstück

Nach der Übertragung von Grundstücken im Wege der Erbfolge oder auch bei einer Schenkung als vorweggenommene Erbfolge werden häufig Wohnrechte an einzelnen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses für Verwandte, z. B. die Witwe des verstorbenen vormaligen Eigentümers oder Kinder, die nicht Erben werden, eingetragen. Wenn jetzt die anderen Wohnungen in dem Haus fremd vermietet werden, dann können Kosten, die im Zusammenhang mit dem Wohnrecht stehen, nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Hierzu rechnen einerseits die laufenden Aufwendungen, z. B. die Grundsteuer, Reparaturkosten, Betriebskosten aber auch die vertraglich vom Eigentümer zu übernehmenden Kosten für Heizung, Warmwasser oder Fahrstuhlbetriebskosten. Außerdem kann auch die AfA (Absetzung für Abnutzung) auf die anteilig auf die Fläche des Wohnrechts entfallenden ursprünglichen fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes nicht abgezogen werden.

Wird das Wohnrecht später vom Eigentümer gegen eine Abfindungszahlung an die/den bisher Berechtigte/n abgelöst, gehört diese Abfindungszahlung und damit im Zusammenhang stehende Notarkosten sowie Kosten der Grundbuchänderung zu den nachträglichen Anschaffungskosten des Gebäudes. Die Kosten sind daher nur in Höhe der AfA gem. § 7 Abs. 4 EStG mit 2 % bzw. 2,5 % p. a. abzugsfähig. Darüber hinaus erhöht sich die bisherige AfA für die jetzt auch für Vermietungszwecke genutzte Fläche des Wohnrechts.

Da mit der Abfindungszahlung kein anteiliger Grund und Boden vergütet worden ist, entfällt auch die Entschädigung nicht anteilig auf den Grund und Boden, sondern in voller Höhe auf das Gebäude. Der sofortige Abzug im Jahr der Zahlung für die Abfindung ist von Niedersächsischen Finanzgericht (Az. 2 K 228/19 vom 02.07.2020) abgelehnt worden. Der dortige Kläger hat aber den BFH angerufen, bei dem die Revision anhängig ist (BFH-Az. IX R 9/21).

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